Ein Immobilienkredit bindet Kreditnehmer über einen langen Zeitraum, häufig fünfzehn bis fünfundzwanzig Jahre. Der von der Bank angegebene Sollzins macht nur einen Teil der tatsächlichen Kosten aus: Die Restschuldversicherung, Bearbeitungsgebühren, Kosten für die Kreditsicherheit und Notarkosten ergeben zusammen den effektiven Jahreszins (TAEG). Dieser TAEG – und nicht der reine Sollzins – ermöglicht den Vergleich zweier Kreditangebote und entscheidet darüber, ob eine Finanzierung überhaupt möglich ist.
TAEG und Wucherzinsgrenze: So kann ein Immobilienkreditantrag scheitern
Die Wucherzinsgrenze ist der gesetzliche Höchstzinssatz, über den eine Bank keinen Kredit vergeben darf. Maßgeblich ist der TAEG, der neben den Zinsen auch die Versicherung und bestimmte Nebenkosten umfasst. Liegt der Antrag eines Kreditnehmers nahe an dieser Grenze, kann ihm der Kredit verwehrt werden – nicht wegen des Sollzinses, sondern weil die Versicherung oder die Gebühren den TAEG über die zulässige Grenze heben.
Besonders betroffen sind Menschen mit gesundheitlichen Risiken und Kreditnehmer über vierzig, für die die Versicherung teurer ist. Steigen die Zinsen, wird die Wucherzinsgrenze zu einem zusätzlichen Filter neben dem angegebenen Zinssatz. Wer sie kennt, kann eine mögliche Ablehnung besser einschätzen und vor der Antragstellung an den richtigen Stellschrauben drehen.
Weitere Informationen zu den Finanzierungsmechanismen bietet der Bereich „Kredite“ auf Leader Immobilier. Dort werden die Bestandteile des TAEG und die geltenden Grenzwerte erläutert.
Tragfähiger Finanzierungsplan: Versicherung und Nebenkosten ins Monatsbudget einrechnen
Die meisten Online-Rechner ermitteln die Monatsrate anhand der Kreditsumme und des Sollzinses. Das Ergebnis ist daher unvollständig. Ein realistischer Finanzierungsplan berücksichtigt neben der Tilgungsrate auch die monatliche Prämie der Restschuldversicherung und gegebenenfalls anfallende Kosten für die Kreditsicherheit (Hypothek oder Bürgschaft).
Als Faustregel gilt: Die monatliche Gesamtbelastung durch Kredite sollte höchstens ein Drittel des Nettoeinkommens des Haushalts betragen. Dabei werden alle laufenden Kreditverpflichtungen berücksichtigt. Bei einem monatlichen Nettoeinkommen von dreitausend Euro sollte die Gesamtbelastung einschließlich Immobilienkredit also etwa tausend Euro nicht überschreiten. Jeder zusätzliche Posten – etwa die Versicherung oder umgelegte Bearbeitungsgebühren – verringert den Spielraum für die Tilgung.
Die tatsächlichen Kosten der Restschuldversicherung
Die Restschuldversicherung kann einen erheblichen Anteil an den Gesamtkosten des Kredits ausmachen. Für junge, gesunde Kreditnehmer bleibt die Prämie meist moderat. Bei älteren Menschen oder Personen mit gesundheitlichen Risiken kann sie die Monatsrate um mehrere Dutzend Euro erhöhen und sogar dazu führen, dass die Wucherzinsgrenze überschritten wird.
Seit Inkrafttreten des Loi Lemoine im Jahr 2022 können Kreditnehmer ihre Versicherung jederzeit und ohne Gebühren oder Kündigungsfrist kündigen und wechseln. Voraussetzung ist, dass der neue Vertrag mindestens gleichwertige Leistungen bietet wie die von der Bank geforderten. So lässt sich die Versicherung nach Vertragsabschluss neu verhandeln, wenn ein günstigeres Angebot verfügbar wird.
Häufig unterschätzte Kosten
Neben der Versicherung kommen zum Kaufpreis der Immobilie weitere Kosten hinzu:
- Notarkosten, die je nach Neubau oder Bestandsimmobilie variieren und einen nicht unerheblichen Prozentsatz des Kaufpreises ausmachen.
- Kosten für die Kreditsicherheit, etwa für eine Hypothek oder eine Bürgschaft. Die Kosten und ihre Berechnung unterscheiden sich je nach Art der Sicherheit.
- Bearbeitungsgebühren der Bank, die sich mitunter verhandeln lassen, aber selten ganz entfallen.
- Gegebenenfalls Maklergebühren, die je nach Maklerauftrag zwischen drei und zehn Prozent des Immobilienpreises betragen können.
Ein verlässlicher Finanzierungsplan berücksichtigt diese Kosten von Anfang an – noch bevor die aktive Immobiliensuche beginnt. Wer seine Kreditfähigkeit ohne diese Posten berechnet, unterschätzt das tatsächliche Budget schnell um mehrere tausend Euro.
Laufzeit des Immobilienkredits: Abwägung zwischen Monatsrate und Gesamtkosten
Eine längere Laufzeit senkt automatisch die Monatsrate und kann so dazu beitragen, die zulässige Verschuldungsquote einzuhalten. Diese Entlastung hat jedoch ihren Preis: Mit jedem zusätzlichen Jahr fallen weitere Zinsen an, wodurch die Gesamtkosten des Kredits entsprechend steigen.
Bei gleicher Kreditsumme können die Gesamtkosten eines Kredits mit fünfzehn Jahren Laufzeit und eines mit fünfundzwanzig Jahren Laufzeit um mehrere zehntausend Euro auseinanderliegen. Nur die Monatsraten zu vergleichen und die Gesamtkosten außer Acht zu lassen, ist einer der häufigsten Fehler bei der Finanzierungsplanung.
Welche Variante sinnvoll ist, hängt von der jeweiligen Haushaltssituation ab. Wer in den kommenden Jahren mit einem höheren Einkommen rechnet, kann eine längere Laufzeit wählen und sich die Möglichkeit zu Sondertilgungen offenhalten. Bei stabilem Einkommen ist es sinnvoll, die Laufzeit so weit zu verkürzen, wie es die Verschuldungsquote zulässt.
Sondertilgung: ein oft ungenutzter Hebel
Die meisten Kreditverträge sehen gesetzlich begrenzte Vorfälligkeitsentschädigungen vor. Wird während der Laufzeit ein Teil des Kredits zurückgezahlt – etwa nach einer Geldzahlung oder einer Gehaltserhöhung –, verkürzen sich sowohl die Restlaufzeit als auch die Zinsbelastung. Es lohnt sich, diesen Hebel schon bei den Vertragsverhandlungen anzusprechen, denn manche Banken verzichten auf die Entschädigung oder senken sie.
Eigenkapital und Förderkredite: Zwei Faktoren, die die Kreditrechnung verändern
Das Eigenkapital ist ein wichtiges Kriterium für Banken. Es senkt die Kreditsumme, verbessert die Risikoeinschätzung des Antrags und kann zu einem günstigeren Zinssatz beitragen. Eigenkapital muss nicht ausschließlich aus persönlichen Ersparnissen bestehen: Auch ein zinsloser Kredit (PTZ), ein Action-Logement-Kredit oder bestimmte regionale Förderkredite können es ersetzen oder ergänzen.
Der PTZ steht Kreditnehmern unter bestimmten Einkommens- und Standortvoraussetzungen zur Verfügung und finanziert einen Teil des Immobilienkaufs, ohne dass dafür Zinsen anfallen. Dadurch sinkt die monatliche Belastung und die Verschuldungsquote verbessert sich. Andere Förderangebote, etwa der Action-Logement-Kredit für Beschäftigte in der Privatwirtschaft, funktionieren nach einem ähnlichen Prinzip.
Wer solche ergänzenden Kredite ermittelt, bevor er sich an die Hauptbank wendet, kann einen überzeugenderen Antrag vorlegen. Die Bank bewertet das gesamte Vorhaben: Wer sich bereits einen Förderkredit gesichert hat, zeigt eine sorgfältige Vorbereitung und senkt das wahrgenommene Risiko für den Kreditgeber.
Eine Immobilienfinanzierung muss eine tragbare Monatsrate, überschaubare Gesamtkosten und einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben miteinander in Einklang bringen. Vor der Unterschrift den TAEG zu prüfen, die Versicherungskosten zu berechnen und verschiedene Laufzeiten durchzuspielen, ist der zuverlässigste Weg, damit ein gut durchdachtes Vorhaben nicht zur dauerhaften finanziellen Belastung wird.
